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政策放松?中介忙着招人?上海二手房市场会如何演绎?
发布日期:2022-08-01 10:45   来源:未知   阅读:

  大家有没有发现去年底有好多房地产自媒体都在发文强调新一轮的房地产政策已经“见底”了,有些还加量发文告诉大家年末时分,上海的头部大中介又开始大规模招人了。

  虽然写这类文章的自媒体并没有把这些内容后面的潜台词直接道明,但大家都懂的,他们的意思到底是啥。而那些大中介的小哥哥小姐姐们就没这么遮掩了,纷纷上赶着在朋友圈里带起了节奏。

  政策真的见底了?大中介究竟为何此时忙着招人?上海接下来的二手房态势又会如何演绎?

  今天的文章,柯南准备通过对五个问题的分析,帮大家捋一下思路,看清楚市场现象背后隐藏的真相。

  去年在被称为史上最严的信贷政策出台后的四个月里,上海的二手房市场交易量出现了前抑后扬的走势。

  由于“前抑”来得迅速而凶猛,所以“后扬”看起来也就比较明显。但是需要负责任地给大家更正一下视听。这种“前抑后扬”的走势绝对没有达到某些房地产自媒体文章以及大中介业务员朋友圈中所描绘的那种夸张程度。

  大家仔细去搜寻一下这几年来的上海二手房成交数据就不难发现,去年后四个月的二手房整体交易量远不如2020年后四个月,比2019年后四个月还少了一万多套,仅仅只是比市场明显低迷的2018年同期多了两千多套。

  当然不管怎样,这种前抑后扬的走势,还是必须要正视的。这样的走势究竟是如何形成的呢?用一句话比喻就是:

  这种操作结果所造成的市场一下子“趴窝”的局面,实质上变相反映出上海二手房市场两个残酷的现实:

  一是整体房价太高,二是相对高房价而言,老百姓手中可支配的现金流严重不足。

  最严的信贷政策又实打实地暴击了市场的软肋,直接一记重拳把维持二手房交易量的关键现金流通道给挤扁了。

  政策效应对于市场的现实作用则是体现在,市场主流的置换型买房群体,由于自身卖房回款速度的严重放慢,看中要买的房子时,许多人仅仅只能先付定金,而网签不得不延迟较长的时间,有些交易的网签延迟时间甚至可以长达半年。

  不网签就无法对当月的成交量数据做出贡献,外加不少房子初期的涉税核验价低得有些“离谱”,造成不少连环交易链上的初始第一单就搁浅,所以出现了政策看似“特灵”的状况。

  政策一棍子下去,二手房市场不是蹲下,而是直接躺下了,这当然也不是希望被看到的结果,所以压下去的拳头在年末的一个多月里适度松了松。

  这种放松同样表现在两个方面,一是批复贷款和发放贷款的速度恢复到既往的平均水平线左右,二是适度提高了一下涉税评估价的整体水平线。

  这样一来,许多原本不得不延迟的网签可以顺利提前签了,一些原来涉及连环套的交易也能启动了。

  要进一步强调的是批贷和放贷速度的恢复是造成态势变化的主因,涉税评估价的适度提高只是辅因。因为涉税评估的整体水平仍明显低于市场真实的整体价格水平。

  换句话说,银行给钱还是给得少,只是给钱稍微快一点。摆到交易量层面上的表现就是把不少之前可能要算到后几个月成交量数据中的量提前放到了去年后两个月的数据中。

  一些自媒体写房地产政策时总喜欢用“出尽”,“见底”这样的字眼。这样写不能说完全不对,但用“出尽”也好,写“见底也罢”,前面至少应该加个限制性的定语,不然就很不严谨了。

  政策这东西,出得尽吗?至少就房地产政策而言,还真谈不上政策用尽。所谓“见底”只是暂时大概率不会再加码的一种夸张性说法。

  政策从来就不会平白无故地出台,为何去年七八月时要出台号称史上最严的信贷政策呢?难道只是单单由于要控制房地产金融风险?

  控制金融风险当然是重要原因。一个房地产市场中不怎么好的趋势正在蔓延,那就是法拍房逐年增多,而且有加速增多的趋势,不仅数量在增加,法拍房中品相好的房子也越来越多。

  虽然法拍房市场很小众,目前的量也很有限,但呈现出来的这种发展态势不正是房地产金融风险增大的一个缩影吗?

  不给或是少给贷款,要买房靠自己,银行的这种做法虽然对已经产生的风险无能为力,但能控制住未来可能产生的风险,减少风险叠加的危险。

  所以才有了三价就低的贷款政策,才有了明知道涉税评估价比市场真实水平低出一大截也要执行着看看情况再做调整的操作。

  而即便是现在作出了一定调整,这个调整后的水平线依然比既往银行贷款时的评估历史水平线明显低。就控制金融风险这点看,预计银行贷款的评估价水平将较长时间回不到此次政策前的状态。

  政策出台除了控制金融风险的原因外,个人臆测或与缺钱也不无关系。不知道个人的愚见是不是对,但直觉感到无论是央妈还是各商业银行或都钱不富裕。

  从宏观上讲。我们的防疫全世界做得最好,严控的背后是时不时就要全员核酸检测,要争取全员打疫苗,打加强针,这些除了人力的付出,就是财力的投入。

  另外还要践行命运共同体的理念,向那些不怎么富裕的地球村成员输送疫苗,这花费也不算少。这些钱花出去了,很大一部分是无法再循环回央妈手里的。

  从微观上讲。上海经历了2020年底到2021年上半年的一轮二手房热潮后,估计各商业银行去年下半年用于房贷的额度指标都不富裕,加上央妈又不接济,还要动不动就打板子,所以干脆表现好点,一杆子打到底,批贷放贷改“龟速”。

  银行“龟速”,市场直接躺平,就连上海这个全中国最好的二手房市场,没有之一,都架不住了,要知道批贷两三个月,放贷半年这样的“龟速”操作真的是目前为止的历史唯一次。

  所以鉴于市场的真实表现,最严的信贷政策被适度调整了,但目前也只是放款快一点,而这个加快也只是恢复到历史上的平均水平线左右。

  在后续的疫情形势以及经济形势都不十分明朗的情况下,用钱的地方太多,房地产税的羊毛一时半会儿还没法正式开始薅,所以可以预见接下来的贷款额度的评估价标准大概率还是会延续偏紧的态势。只要这个态势不明显松动,市场就大概率难有“大风大浪”。

  无论是宏观还是微观都有迹象表明在不大量超发货币的情况下,实际可流通的钱或许真的不那么的富裕。想想你身边是不是有公务员朋友或是老师朋友开始吐槽减薪的事了?

  那么,按照老套路多印点不行吗?全球经济形势好的情况下,多印点人民币没啥大问题,可如今的全球经济形势,适度多印点尚可,但印过量了对经济非但没好处,还会让国内通胀风险猛增。

  人民币不是美元,没法全球消化,即便是美元,这次美国大规模印钱的后果也直接教育了大家,美元多了全球也消化不了,消化不了的美元只能是靠美国国内通胀来消化。

  因此,房贷政策猛踩刹车或许是各种因素叠加后不得不采取的措施,一脚踩猛了,现在适度松点力度,被说成是政策出尽或是见底,不能说有“毛病”,但时间定语一定要加上。

  估计今年上半年大概率不会有大动作了,但再往后呢?其实谁也说不好,就像谁也想不到去年下半年会出这么严的信贷政策。

  实际上刹车还是在踩着的,只是力度稍稍放松了一点,即便是最初猛踩的那一下也并非把刹车踩到了底,所以政策没用尽,底线一直在路上,未来踩刹车力度是再松一松还是加把劲或是踩得更重,真的要看后续市场的表现,但可能也不光要看市场表现,还要看疫情的情况,全球和我们自身经济的整体运行情况。

  根据某些房地产自媒体的说法,上海的一些头部中介最近又开始忙活着招兵买马了。

  按照发消息的自媒体的说法,大中介此时启动招人计划,就是因为政策松动后交易量企稳回升了,他们开始展望今年的“小阳春”了。

  正所谓市场冷暖,中介先知,中介招人是不是证明他们看出了市场回暖的苗头了呢?背后的逻辑究竟是什么呢?

  对于大型中介公司来讲,流量是生意好坏的底层基础,这个流量就包括自身业务人员的流量。

  业务人员的流量又恰好是各种流量中成本最低的,所以用起来性价比最高。随着市场的劲缓过来一些,以及传统的销售旺季可能的到来,人员流量这个低成本武器肯定是要用的。

  但是大家只要仔细去现实市场中看一下就会清楚,即便多招人是实情,但大中介基本上没有广开店的现象出现,也就是说对招来的人只往原有的店里充实,而不另开新店扩张边际效应。这和过往的做法是不同的。

  大中介此时招人的目的可能也就是为了博一把自家在“小阳春”时期的成交量。由于前期各大中介自身业务人员流量的流失都挺严重,在接下来传统销售旺季抢份额的争夺战中,人少肯定吃大亏,就像一只狮子对付不了十几只鬣狗一样,人海战术至少目前仍然是中介争夺市场份额战中最有效,成本最低的法宝。

  招人不扩店的最大好处就是,不但8到10个新人每月不扣钱满打满算的薪资支出仅相当于一家新店的每月固定成本消耗,而且一旦下半年又出现类似去年的状况,裁新人或让新人主动走的成本支出也远低于关一家店的成本支出。

  中介最近加大招人力度这消息准确度到底有多高,柯南没考证过,但即便各大中介真的启动扩招,也不代表其就完全看好整个后续市场的发展。

  身处一线的柯南,目前尚未看到各大中介业务员启动“打鸡血”模式,大中介业务员没有整体打鸡血,市场大概率只会是个温吐水的状况。

  关于“小阳春”的问题,柯南以前的文章分析过多次。重申一下柯南对于“小阳春”的基本观点:小阳春基本上绝大部分的年份都有,过去只是被金九银十抢了风头,屈居老二的位置。这几年,由于一到年中或是下半年时不时就有政策指挥棒挥舞,所以金九银十成了历史名词,相反倒是成就了小阳春的风光无限。

  今年的三四月乃至五月份正常情况下,放在今年一整年里,二手房交易量的排名也应该是处于上游的水平,但是如果三价就低的信贷政策不再进一步松动的话,这个“小阳春”的成色和维持时间跨度可能不会那么的亮眼。

  这个问题一定是所有买房者最关心的。客观地讲一下目前上海二手房市场的最真实状况。

  在去年挂牌核验价,银行批贷放贷“龟速”化,房贷三价就低的政策共同作用下,交易量立刻被打趴下了,但是政策对于二手房整体价格的打击力度的明显性远低于交易量。

  目前的二手房整体价格呈现的状况是,低于2021年初但仍明显高于2020年最后一季度开始上涨的起始点。

  这种价格对于抑制性政策后知后觉不敏感的状况,历来都是如此。过往基本上都要经历个大半年的博弈后,价格才会晃晃悠悠,像钝刀子割肉一样下来。

  这次虽然三价就低的信贷政策史上最严,但最慢的放贷速度被纠偏了,涉税核验价也略提高了,所以整体价格的反应度势必更慢更低。

  即便如此,柯南认为接下来的二手房价格整体上依然大概率还会往下,而局部价格可能会出现严重分裂的局面。

  二手房价格的涨跌说到底还是要看市场真实购买力的多少和大小,说得更加直白点就是取决于流通于二手房市场中的货币数量的多少。保守估计,流通的货币中,至少一半需要银行贡献。

  三价就低的信贷政策没变,涉税核验价调整后的水准距离市场实际仍有不小距离,而且各类型房源的核验价调整幅度不一,这直接导致银行依然无法像新政策出台前那样为市场提供足够多的钱。

  除非市场中房东们都耗着不动,否则对于置换购房为主体的二手房市场来讲,只要现有政策不再大幅松动,三价就低的信贷政策对于后续市场的价格体系的影响力会逐步体现出来。

  二手房市场中不光是银行贡献的钱少了,实际上老百姓自有资金对市场贡献也在减少。最核心的表现就是许多卖掉二手房的房东拿着钱去买新房,热门新房不好买,动不动就要耗上大半年,这些原本属于二手房市场的钱就算是最终回流回来,很可能也是大半年甚者是更晚的时间。

  所以二手房整体价格或还是会大概率要下去的,但由于放贷速度不再“龟速”,涉税核验价调高了一点,所以接下来价格很有可能会是总体向下但过程中不排除上下波动的可能性。

  涉及到局部的区域性价格变化,柯南认为或许会出现较明显的分裂现象。具体来讲就是部分区域和部分类型房源价格会在现有基础上不跌反而涨点,而部分区域和部分房源的价格则会在现有基础上进一步明显下探。

  比如说中外环的次新房或是一些区域的楼层好的多层两房三房的价格或许在接下来的一段时间里会不跌反涨,不过要注意那些初始挂牌价已经明显高于市场均价水平的房源除外。

  而一些内中环区域千万级别以上的两房或是三房的价格或许在接下来的一段时间里会迎来较明显的下跌。

  这些判断的依据是源于对二手房市场购房群体的特征,思维逻辑以及心态的认知,未必一定完全准确,供大家参考。如果有兴趣具体探讨,不妨私信柯南,我们单独深入聊。

  除非急得火烧眉毛,否则还是建议大家不要被带节奏,可以稍稍冷静地捋一下思路,看看接下来的政策和市场动态再出招。

  这样建议,不是说现在一定不出手,而是不要被带节奏,一旦被带节奏了,心态就会不稳,心态不稳思路就会不清,出手也会变得稀里糊涂,那样容易上错车。

  我是楼市柯南,一名资深的房地产经纪人,还原最底层的房地产现实,讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇,但我保证本着良心讲自己的想法,用最接地气的方法讲自己的认知,希望能帮助到需要的朋友,如果觉得柯南的文章还有些看头的,不妨给推荐推荐,希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我或是私信我。感谢每一位看完文章的朋友!柯南一直在这里等待你的关注!

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